農地転用許可制度について（概要）

なぜこういった制度が必要なのか。（私自身の知識の整理もかねてまとめ）

日本は国土が狭小な島国であり、土地の計画的合理的利用の促進が重要な政策課題とされています。
一方で、農業の保護と優良農地の確保も重要視されています。
この相反する要請を調整するための仕組みとして、農地転用許可制度が存在します。

農地転用許可制度は、農地を農業以外の目的に転用する際に必要な許可制度です。
具体的には、農地を住宅地や駐車場として利用する場合に農地転用許可を取得する必要があります。
土地の有効活用と農地の保護のバランスを取るために設けられています。

許可の申請手続きは、地方自治体が担当しています。
許可が下りた場合に農地の転用が可能となりますが、
許可された事業計画通りに進める必要があるので注意ですね。

農地とは

耕作されている土地だけでなく、現在は耕作されていないが耕作することができる土地（遊休地や耕作放棄地など）も農地に含まれます。
雑草が生い茂っていても、トラクター等を使って耕作することができる土地は農地とみなされる場合があります。

農地転用とは

農地法第2条第1項では、農地を耕作の目的に供される土地や採草放牧地を、
農地以外の土地であって主として耕作や養畜の事業のための採草や家畜の放牧の目的に供されるものと定義しています。
この定義において、登記上の地目は関係なく、現況（外見）が田畑であれば、その土地は農地として扱われます。

また、「休耕地」など、「現に耕作が行われていなくても、耕作しようと思えばできる土地」も農地に含まれますが、
「かつて農地として利用されていた土地」として「耕作放棄地」に認定された土地は農地とはみなされません。

農地転用（農転）とは、例えば農家が田畑をつぶして自宅を建てるケースなどのように、
農地を宅地や駐車場などの農地以外のものにすることを指します。

現在の日本では、農業生産力の保護と非農業的土地利用の必要性という要請を考慮し、
計画的な土地利用を確保する観点から、農地を立地条件などにより区分し、
開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに、
具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的や投機目的での農地取得は認められていません。

出典：農地転用許可制度について（農林水産省）

制度の概要

農地転用許可制度は、農地の優良性や周辺の土地利用状況に基づいて農地を区分し、
農業上の利用に支障が少ない農地に転用を誘導するための制度です。
また、具体的な転用目的を持たない投機目的や資産保有目的での農地の取得は認められていません。
この制度は、優良な農地を守り、持続可能な農業を支えるための制度です。

出典：農地転用許可制度について（農林水産省）

農地法許可の種類

農地法の許可は大きく３つに分けられます。

①転用しない農地の取引（3条許可）　

　～農地の利用者を変更する場合～

　土地取引において、農地の所有者が交代する場合や賃借権などの使用収益権を設定する場合、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。ただし、登記上の地目が農地であっても、現況が農地でない場合は転用の許可は不要です。逆に、地目が農地以外の土地であっても、現況が農地であると認められる場合には許可が必要です。

②自己所有農地の転用（4条許可）

　～自分の農地を農地以外に変更する場合～

　自身が保有している農地に新たに住宅や駐車場を設置するような場合、つまりは農地の所有者や耕作者が、自ら農地を転用しようとする場合には、農地法第4条に基づく許可が必要になります。
　5条許可との違いは、転用しようとする農地が自己所有（4条）であるか、他者所有（5条）であるかの違いです。

③取引を伴う農地の転用（5条許可）

　～農地を農地以外に変更、利用者も変更する場合～

　農地の売却に伴って住宅や駐車場を設置する場合等、取引の対象となる土地が取引の前後で「農地」から「農地以外」になる場合は、農地法第5条による許可が必要となります。

取引の前後で農地ではなくなるという点において3条許可とは異なり、所有者が異なるという点において4条許可とも異なります。

許可申請手続きの流れ　

　申請者は、農業委員会と調整を行います。
　土地の場所や面積によって、調整する窓口が増えます。
　必要な許可の区分や転用予定の農地がどの区域に存在するかによって、許可のハードルや手続きはまったく異なります。このため農地転用を検討する際の事前調査は重要です。

①市街化区域・市街化調整区域の確認

②農用地区域内・外の確認

③周辺の土地の確認

【農地転用の許可（法第４条・第５条）の流れ】

出典：農地法関係事務処理の手引き（沖縄県農林水産部農政経済課）

立地基準と一般基準

申請に係る農地を営農条件及び周辺の市街地化の状況から見て区分した許可基準(立地基準）と立地基準以外の基準（一般基準）により、許可の可否を判断する。立地基準と一般基準の両方に適合しなければ許可できないとされています。

①立地基準

区分	状況	許可の方針
農用地区域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可
第1種農地	10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地	原則不許可
第2種農地	市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地	代替地が無い場合等に許可
第3種農地	市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	原則許可

②一般基準

区分	概要
申請に係る農地を、申請の用途に供することが確実であること	資金計画：転用行為を行うのに必要な資力及び信用があるか 申請者適格等：法律上行為能力を有するか、法人の場合は定款等に定められた業務であるか 過去の実績：許可を受けた農地等について事業計画通り実施できているか など
周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと	土砂の流出又は崩壊その他の災害を発生させるおそれがないか 農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないか ほかの農地を侵食したり、分断するおそれがないか など
一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が耕作の目的に供されることが確実であること	一時的な利用に供された後、速やかに農地として利用することができる状態に回復すること。 建築に伴う資材置き場、 大規模イベントの臨時駐車場、調査研究等に伴う学術調査など （３年以内とし、更新は原則出来ない）

違反転用に対する処分

出典：農地の違反転用への対応（農林水産省）

改めて、農地を農地以外の目的に利用する際、農地法に基づく許可（市街化区域内農地の場合は届出）が必要です。

許可を受ける必要があるにもかかわらず、許可を受けずに転用した場合や、
許可申請書に添付した事業計画どおりに転用事業を行っていない場合には、
農地法違反となり、工事の中止や原状回復等の命令を受けることになる場合があります。
違反した場合には、
　個人の場合は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金、
　法人の場合は1億円の罰金
になってしまうことも。

なお、違反転用は、申請者や転用事業者が農地転用許可制度を認識していなかったことが原因となることが多いといわれています

まとめ

うるま市は農家が多く、農地も多い地域です。

農業委員会の窓口で聞くと、月に20件程度、農地転用等の申請があるそうです。

ただ、内容の確認、修正や書類の不備も多く、大変だそう。

うるま市で農地手続きについて、お困りの方はぜひご連絡ください。